基本案情

2013年5月，原告谭某与被告张某签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定被告张某将位于武汉市某区的房屋一套以40万元价款出卖给原告谭某，由于该房系经济适用房，双方约定谭某先付给张某房款32万元，张某先将两证办理在自己名下，并交由谭某保管，剩余价款待5年后房屋过户条件满足后，张某再将房屋过户给谭某，谭某届时支付剩余8万元房款。后谭某依约向张某支付了房款32万元，张某也将两证及案涉房屋交付给谭某，谭某随即对房屋进行装修并居住至今。2018年2月，另一被告杨某、王某多次电话联系谭某，声称张某已将该房屋卖给了他并已过户，并要求谭某腾退房屋。此时，谭某方知张某挂失了两证并将房屋出卖并过户给了杨某、王某，谭某遂委托唐宾律师团队具状起诉。

原告认为：

2018年1月，被告张某在隐瞒谭某的情况下，挂失两证并将房屋过户给了杨某、王某，杨某、王某在购买案涉房屋前，从未实地查看过该房屋，且根据张某与杨某、王某在房产局备案的房屋买卖合同显示，双方高达110万元的房款以现金方式支付，不仅与市场价格相去甚远，且现金方式交付房款也不符合一般交易习惯。被告张某与杨某、王某之间恶意串通，严重损害了谭某的合法权益，遂请求法院判令：1.确认被告张某与杨某、王某之间的房屋买卖合同无效。2.确认原告谭某和被告张某之间的买卖合同有效。3.被告杨某、王某、张某协助原告谭某办理案涉房屋的过户事宜。4.诉讼费用由被告承担。

 被告张某辩称：

1、案涉房屋是经济适用房，五年内不能交易，张某与谭某之间的房屋买卖合同无效。2.张某与杨某、王某之间签订的房屋买卖合同有效，不存在恶意串通情形。请求驳回原告所有诉讼请求。

 被告杨某、王某辩称：

1、案涉房屋为经济适用房，根据武汉市经济适用房管理办法第191号文件规定，经济适用房5年内不得上市交易，谭某与张某合同应为无效。2.杨某、王某不知房屋已出售给谭某，只知道房屋在张某名下，张某也只是说房屋出租给了谭某，杨某、王某有理由相信房屋为张某所有，其是善意一方。请求驳回原告所有诉讼请求。3.杨某、王某与张某签订房屋买卖合同时，该房屋两证已满5年，已符合交易条件，杨某、王某与张某房屋买卖合同合法有效。

争议焦点

本案争议焦点为：1.原告谭某和被告张某签订的《房屋买卖合同》是否有效？2.被告张某与杨某、王某之间是否存在恶意串通？ 针对谭某、张某之间的合同效力问题，法院认为：经济适用房屋5年内不得上市交易，系对物权变更登记的限制性规定。对经济适用房的买卖合同效力，法律并无效力性强制性规定认定经济适用房屋五年内上市交易的行为必然无效。故原告谭某与被告张某的《房屋买卖合同》应为有效。

 针对张某与杨某、王某是否存在恶意串通的问题，法院认为：1.张某已将案涉房屋交付给谭某使用多年，张某一房二卖的行为具有主观恶意。2.被告杨某称2013年以来张某多次向其借款，故张某以房抵债。但杨某自称出借款全为现金，杨某在张某多次借款未偿还的情况下仍然出借款项，双方借贷关系无银行转账凭证，且无任何担保，故不能认定被告之间存在借贷关系。3.杨某、王某购买该房屋从未实地查看该房屋实际情况，未查看房屋租赁合同，也未得到承租人放弃优先购买权的承诺，就轻易相信张某说辞，被告杨某、王某的房屋购买行为与常理不符。4.杨某、王某与张某签订的房屋买卖合同约定成交价为110万元，且以现金方式支付，此支付方式与一般交易习惯和常理完全不符。5.张某与杨某、王某签订的房屋买卖合同约定张某收到全款后向杨某、王某交付该房屋，但张某却在未收到全部房款的情况下迅速配合杨某、王某办理了房屋过户手续，且杨某、王某在过户后才请求谭某交付房屋。这与杨某、王某张某签订的合同内容矛盾，也与一般交易习惯不符。

综上，杨某、王某与张某签订的房屋买卖合同有规避其他权利人异议的故意，构成恶意串通。被告张某与杨某、王某之间签订的房屋买卖合同无效。

判决结果

1.确认原告谭某与被告张某签订的房屋买卖合同有效。

2.确认被告杨某、王某与张某签订的房屋买卖合同无效。

3.被告杨某、王某、张某于判决生效十日内配合原告谭某将案涉房屋变更登记至谭某名下。

4.谭某于房屋变更登记完成后三日内支付剩余房款80000元。

本案案件受理费及保全费由被告张某、杨某、王某共同承担。

观点透析

通过对本案的归纳总结，我们认为就“一房二卖”的情况而言，判断双方是否存在恶意，应综合考虑下列因素：

 一、“后买受人”是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在实际承租人等情况进行详细了解。因此，判断交易是否真实，可以从考察“后买受人”是否实地看房、是否核实了房屋权属状况、房屋现居住使用状况等入手。

二、“后买受人”是否实际支付了合理对价。首先应考察合同约定价格与市场价格是否存在显著差异，若明显低于市场价格，则可能存在恶意串通。若无显著差异，仍应进一步考察“后买房人”是否实际履行了付款义务。需要指出的是，与一般合同纠纷不同，此类纠纷中，由于双方之间可能存在串通，因而仅凭出卖人出具的收条是不足以证明付款情况的，应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。

此外，还要注意“后买受人”和出卖人之间是否存在特殊关系。恶意串通多发生在互相熟识的人之间。因此当“后买受人”与出卖人之间具有亲属、朋友、同事、同学等特殊关系或其他生意来往时，恶意串通发生的可能性就相对较大。